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业主总在问:监管资金什么时候可以用啊?

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发表于 2020-9-15 18:12:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
如题,监管资金是最近几个月来,从业主到华银公司,再到涞水县政府反复提到的一笔钱。而这笔钱到底是怎么来的?什么时候能动?又要花到哪里去?似乎一直众说纷纭,谁也没说清楚。我是一个爱刨根问底的人,这个问题不断的在群里闪现,今天我终于坐不住了,决定认真探究一下。
经过一番搜索、研究、理解、简化,我总结了以下几个对业主有用的点:什么是监管资金?因为交钱之后开发商卷钱跑路的事件时有发生,这不但让广大购房者的辛苦钱打了水漂,更是给政府增加了许多麻烦。所以,国家在各地出台了《xx市新建商品房预售资金监管办法》(以下简称“办法”),办法中提出购房人所缴纳的新建商品房预售资金必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户,开发企业不得以任何形式直接收存预售资金,监管机构对新建商品房预售资金实行全程监管。

监管账户什么时候建立?按照规定,开发商要售卖房子,最后一步是要取得预售许可证。而取得该证的前提条件之一,就是建立资金监管账户。也就是说,有五证的房子,背后必定有监管账户。只是开发商是否存入,以及当地房管局是否监管到位,就另当别论了。
监管资金来自哪里?从办法中可以看出,消费者与开发商签订购房合同以后,无论是交全款,还是银行贷款,都必须立即、全额的将款项存入监管账户。
监管资金用于哪里?监管资金有建设企业申请使用,只能用于项目建设,不能用于其他。所以,天鹅湖和人才家园复工建设,监管资金才能专项动用。有些业主想着让华银使用监管资金解决小区基础设施、物业支出,甚至想偿还理财款,这些都是不现实,不可能的。
监管资金使用节点有哪些?根据办法的第十六条规定,共有5个节点:1. 取得《商品房预售许可证》后,可申请使用总额30%的资金。2. 建成层数达到规划设计总层数一半的,可申请使用总额55%的资金。3. 主体封顶的,可以申请使用总额85%的资金。4. 通过竣工验收的,可以申请使用总额95%的资金。5. 完成房地产首次登记的,使用最后5%,解除监管。
为什么开发商要规避监管资金?当然是为挪用资金干别的事了。因为监管资金很严格,只能用于房屋建设,发工资都不可以,挪作他用当然更不被允许。开发商喜欢消费者付全款,不喜欢他们去贷款,因为贷款会被银行控制,直接转入监管账户,而直接付款则比较容易挪用。正经的开发商只想快点把房建完,快点销售,是不会惦记挪用监管资金的。但凡搞鬼挪用的,一但资金使用出现亏损或滞留,正常的房屋建设就会出现问题,甚至烂尾。
开发票、备案和监管资金的关系?正常的监管流程应该是:建立监管资金账户-》确定预售许可证-》存入买房款-》开发票-》合同备案对于业主至关重要的备案一环,前提是开发商要把消费者交的房款存入监管账户。房子没有备案的业主,就是因为你的钱被开发商转移走了。如果想补备案,开发商就得把这次笔房款补交了。那这件事和发票有什么关系?因为如果开发商给你开了购房发票,那么政府就能知道房子卖了,监管账户里也就应该有一笔对应的资金。
所以收全款,开发商可能挪用资金;不开发票,开发商可能挪用资金;没有备案,开发商可能挪用资金;想补备案,开发商要补交监管资金;监管资金只有复工才能用,且只能用于建房;
而没有备案的房子就不是你的房子还是可能被查封的房子

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