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久拖不决的天鹅湖什么都可能发生,会拆?破产?转手?接手?...

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发表于 2020-8-20 17:07:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
风光10年的天鹅湖项目在2019年五一期间,随着老板等几十号人的被刑拘,公司突然陷入混乱。起初,无论是“保皇党”,还是“革命党”,亦或是“事不关己党”,虽然各怀心思,但谁都以为这事少则3个月,多则半年,就会尘埃落定。没想到问题似乎越来越复杂,大家越等越没指望,转眼间已经过去了一年又四个月。
这期间发生了很多事,大家的心情也随着起起伏伏,各自发生着微妙的变化。有的从慷慨激昂,到低声不语。有的从小心翼翼,到高声痛斥。有的从没心没肺,到坐立不安。
时至今日,虽然很多事情还悬而未决,不过很多方向性问题应该都心里有数了。下面我就个人理解和想法聊两句,分析不论对错,仅供参考,不是建议,也不承担任何责任。
天鹅湖会拆吗?之前我的一篇文章里已经有过具体分析,基本观点就是:天鹅湖不是景区、保护区,政策上不会拆,经济上涞水也拆不动。前段时间同为涞水县的另外一个项目-山水醉,因为强拆问题而被大家关注。最后的结果还是拆了,但是相对比较低调。我认为山水醉最终难逃一拆,那是在政策上必须拆,经济上拆得动。因为山水醉地处风景区周边,不管你查了多少文件说这么拆不合法,但是注定最后一定要拆,这是形象问题、政策导向问题。经济方面,山水醉最终补偿条件据说是房价+几年贷款利息,也就是成本价吧。我按照每套最低150万的补偿价格,小区里不超过50户,最终总补偿金额是7500万。而涞水县2019年的财政收入还不到7亿。大约10%的全县财政收入拆迁这样一个小项目,已经是痛不欲生了。对照山水醉,天鹅湖在政策上不属于敏感地区,在经济上体量又太大,至少100个山水醉的拆迁量,怎么弄?根本没法弄!

华银会破产吗?虽然华银的工作简报里刚刚说“我们绝不会破产”,但是经济规律是不以人的意志为转移的。避免破产通常两个手段,要么还有可变现的资产或者可预期的应收,要么有可以吸引外来投资的优势。
而现实情况是:华银的房子能卖的早卖了,资金不知去向;房子能抵押的早抵押了,资金不知去向;不合规但能抵理财、抵各种欠款的房子,也已经换完了;不合规也卖不了换不了的房子,也不算可变现资产;北京的2套别墅已经被法院轮候查封,不算可变现资产;总之,除了不知去向的那些资金,华银还有什么?
另外一方面,吸引外部投资和入股。第一要有能挣钱的资产,第二坑不能太大。天鹅湖现在能建房子的地方都建了、都卖了,不能建的违规地块不可能重开。所以,没有能挣钱的资产和潜质。天鹅湖过去10年里各种不规范操作、各种一言堂,财务黑洞不用查都知道少不了。对于投资者来说,不怕你债多,就怕你有多少债都搞不清。总之,一没有可变现资产,二没有吸引投资的条件,破产这条路想躲也躲不过。
对于业主来说,万一破产了,房产被抵偿,我们怎么办?根据国家相关法律条款:最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
简单来说,对面破产清算,最能保住已有房产的业主具备两个条件:一是房产已经付清全款,二是已经实际占有。对于“付清全款”有两层含义,一种是业主已经自行交付全额房款。另一种是已经取得贷款资格并且银行已经放款,此时开发商实际已经从银行那里拿到全款。对于“实际占有”的定义,通俗讲就是已经收房拿到钥匙,是否装修入住无所谓。所以,对于上述两个条件还差一点的业主,抓紧时间,代价不高的确保自己对房产的拥有权,还是值得的。

天鹅湖会转手吗?其实,很多业主都盼望能项目易主,因为对于一个经营多年,越搞越差的开发商,实在没有信心了。而且,从历史数据看,一个大踏步走下坡路的企业,东山再起的可能性基本为零。从前面的分析看,天鹅湖的问题如此之多,现在不是想不想转手的问题,而且有没有企业愿意接手的问题。
涞水政府会接手吗?首先,法律上就根本没有政府接手这一说。政府顶多也就是能牵线搭桥找下家接手。
物业会散伙吗?业主能自治吗?天鹅湖的物业在过去是把业主交的物业费都输送到华银,现在是靠华银最低限量的输血勉强维持。这种状态导致服务内容能省则省,服务品质能凑合就凑合。而业主的不满就只能通过不交物业费来表达。这种双输的状态能维持多久不好说,物业的崩盘可能就是一夜之间发生。这种事情如果发生,业主不自治也得自治了。
另外一种发生自治的情况,我用另外一个涞水县的项目来举例。渡外云居是一个都是北京人的别墅类项目,据说是涞水县第一个成立业委会的小区。他们成立业委会的动因就是原开发商的物业太差了。不过成立业委会、请走物业公司以后,并没有一个合适的物业公司愿意接手,于是开始了几年的自治过程。直到去年,碧桂园物业公司接手了这个小区的物业。算是happy ending吧。
天鹅湖长期前景如何?各方心态各自不同:华银,还想东山再起,又不想任何付出;涞水政府,不做不错是主旨;有本业主,既窃喜又不安可能发生的变故;有房业主,坐房望本,虽不痛快,到也心里不慌;无房业主,钱交了,房没有,最是愤恨;理财业主,原本看中的高利息,现在连本金都不知所踪,讨钱持久战不可避免;
我的总体判断:无论是要本、要房、要钱,哪个都困难异常,必定是持久战,没有3年5年不会有结果,10年8年也不是不可能。所以要放平心态,锻炼身体,这是革命基础。和华银、涞水都谈不出结果,叫你也别去,被忽悠怕了。得找家长,找上级,盯住巨额资金去向才是关键。

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